La mayoría de los propietarios de casa no prestan atención a educarse a sí mismos acerca del proceso de juicio hipotecario (foreclosure). Mírelo de esta manera: si está comprando una casa y no conoce el proceso de juicio hipotecario y sus opciones, usted es como un soldado sin rifle- está volando a ciegas. Informarse sobre el proceso de juicio hipotecario y sus opciones es una de las primeras cosas que debe hacer un propietario de casa antes o después de comprar una casa. Este blog explorará el proceso de juicio hipotecario y cómo podría salvar su casa o propiedad de inversión a través de una Bancarrota.
El proceso de Juicio Hipotecario
Muchos propietarios de casa tienen una vaga idea de lo que realmente es una juicio hipotecario, por lo tanto, creo que es importante comenzar desde el principio. Un juicio hipotecario es la forma en que el prestamista recupera la garantía que le proporcionó el propietario para pedir prestados los fondos utilizados para comprar la propiedad. Para ser claros, el prestamista no puede simplemente recuperar la garantía por medio de un desalojo; tiene que presentar una demanda (demanda de juicio hipotecario) y ganar, antes de poder recuperar la propiedad. Esto es un proceso de juicio hipotecario, y todo comienza con el incumplimiento de pago de la hipoteca.
a. Mora en el pago de hipoteca
La falta de tres pagos o más se considerará como incumplimiento en el pago de la hipoteca. La mayoría de los propietarios piensan que tienen que estar atrasados tres meses consecutivos (o 90 días consecutivos), pero no es verdad. La regla general es ésta: si acumula 90 días de pagos de hipoteca atrasados (ya sea consecutivos o no), habrá usted incurrido en mora. Por ejemplo, realiza un pago de la hipoteca el mes 1, pierde el pago de la hipoteca el mes 2 y realiza dos pagos de la hipoteca el mes 3. En su opinión, está al día con la hipoteca pero el prestamista no lo ve de esta manera, aunque esté al día porque realizó dos pagos en el mes 3, acumuló 30 días de pagos de hipoteca perdidos. Si esto continúa sucediendo con el tiempo y acumula 90 días de pagos atrasados, su hipoteca entrará en mora. Esto hará que la compañía hipotecaria deje de aceptar pagos y envíe un Aviso de Intención de Juicio Hipotecario 30 días antes de que se presente la queja de juicio hipotecario.
b. Queja de Juicio Hipotecario
Treinta días después de recibir la Notificación de Intención de Juicio Hipotecario, el prestamista presentará la queja de juicio hipotecario y deberá notificarlo (enviar una copia de la queja de ejecución hipotecaria por correo o entrega personal) al propietario. Esto iniciará el proceso de juicio hipotecario, que es la demanda contra el propietario para recuperar la propiedad. El propietario tendrá 35 días a partir de la fecha en que recibió la queja para presentar una "respuesta" o respuesta a la queja de juicio hipotecario. No es necesario que presente una respuesta, pero la mayoría de las personas lo hacen para ganar tiempo. Sin embargo, presentar una respuesta puede ser costoso dependiendo de si contrató a un abogado para hacerlo. Sugiero que en lugar de pagarle a un abogado para presentar una respuesta y detener el juicio hipotecario, ahorre su dinero y hable con un abogado de Bancarrota. Presentar una respuesta le da una cantidad limitada de tiempo para detener el proceso. Por otro lado, una Bancarrota puede detener el proceso de juicio hipotecario y proporcionarle un respiro para reevaluar si es financieramente factible que continúe siendo dueño de una casa. Estas opciones de Bancarrota se explican a continuación. Si recibió la queja de juicio hipotecario y no presentó ninguna respuesta porque decidió “enterrar la cabeza en la arena” (no se sienta mal, la mayoría de las personas lo hacen), el prestamista continuará con el proceso de juicio hipotecario y buscará un Juicio Final de ejecución hipotecaria. Una vez que el prestamista obtiene el Juicio Final, tiene ahora la capacidad de tomar medidas contra la propiedad y comenzar el proceso de recuperación mediante la programación de una Subasta (Venta de Alguacil). Por lo general, se tarda entre 6 y 8 meses en llegar a este punto, pero si decidió presentar una respuesta para detener el juicio hipotecario, puede pasar mucho más de un año antes de que se programe una Venta de Alguacil.
c. Venta de Alguacil
Una Venta de Alguacil es una subasta pública donde las propiedades embargadas se ponen a la venta. Para que un prestamista programe una Subasta, debe tener un Juicio Final de Ejecución Hipotecaria y presentar una Escritura de Ejecución al Departamento de Ejecución Hipotecaria del Alguacil. Luego, el Alguacil tomará la orden de ejecución, programará una fecha de subasta y notificará al propietario. Como propietario de una vivienda, tiene derecho a aplazar o posponer la fecha de la subasta dos veces durante dos semanas a la vez. Si se ha quedado sin aplazamientos, y el prestamista no está de acuerdo en proporcionarle más tiempo, lo único que puede detener la subasta es declararse en Bancarrota. Si no pudo detener la subasta y la casa se vendió, tiene 10 días para intentar recuperar la propiedad, lo que se conoce como el Derecho de Redención. Sin embargo, esto no es tan fácil como parece, ya que tiene que pagar la hipoteca en su totalidad.
d. El proceso de desalojo después de la Subasta
Una vez que la propiedad se haya subastado, recibirá una notificación del Alguacil que le informará que debe desalojar la propiedad. A diferencia de lo que algunos creen, el proceso de desalojo después de que la propiedad haya sido subastada no es automática, y ni el Aguacil ni el nuevo propietario tienen derecho a cambiar las cerraduras o expulsarlo de la propiedad tan pronto como la propiedad se venda.Una vez que el nuevo propietario haya recibido de la oficina del Alguacil una "Orden de Posesión" (que da derecho al nuevo propietario a la posesión de la propiedad), el nuevo propietario le entrega al Alguacil la Orden. Una vez que se recibe el Escrito y se le entrega al propietario anterior, éste tiene 20 días para desalojar la propiedad. Si la propiedad no se desocupa dentro del período de 20 días, el Alguacil asignará una fecha para el desalojo y el cierre patronal. Sin embargo, si la propiedad está ocupada por un inquilino, se debe tomar una acción de desalojo por separado contra el inquilino, lo que puede demorar algunos meses antes de llevarse a cabo.
Sus opciones de Bancarrota
Como mencioné anteriormente, una Bancarrota puede detener el proceso de juicio hipotecario y brindarle el tiempo necesario para determinar cuáles son sus opciones. Ahora, una vez que se declare en Bancarrota, tendrá varias opciones que dependerán de si es financieramente factible llevar a cabo la estrategia propuesta. A continuación se presentan los diferentes tipos de estrategias para salvar su casa de un juicio hipotecario.
a. Programa de mitigación de pérdidas
Si alguna vez ha intentado solicitar una modificación de préstamo por su cuenta, sabe que es una pesadilla burocrática: un pozo interminable de solicitudes de documentos y producción de documentos sin fin.La mayoría de los distritos de Bancarrota han instituido lo que se llama el Programa de Mitigación de Pérdidas (LMP por sus siglas en ingles) diseñado para simplificar las solicitudes de modificación de préstamos para aquellas personas que se declararon en Bancarrota para detener los juicios hipotecarios que resultaron del colapso del mercado inmobiliario del 2008. El programa ha funcionado tan bien que ha convertido en un elemento de uso permanente en los tribunales de Bancarrota.Aunque el proceso de modificación del préstamo es el mismo (en lo que respecta a las solicitudes de documentos), aquí hay algunas diferencias evidentes entre hacer una modificación del préstamo por su cuenta y solicitar una modificación del préstamo a través del LMP: - La solicitud de modificación del préstamo y los documentos solicitados se cargan en el Portal DMM de LMP y ambas partes pueden rastrearlos fácilmente (no más documentos perdidos);- El Portal DMM mantiene una línea abierta de comunicación entre el abogado del deudor y el representante del prestamista;- Se establecen plazos para que la compañía hipotecaria revise la solicitud para evitar que los documentos presentados se venzan o caduquen;- La supervisión judicial permite al deudor apelar la decisión de la compañía hipotecaria; y más importante;- El proceso de juicio hipotecario no puede continuar y la propiedad no puede venderse mientras el deudor participa en el LMP.
b. La estrategia de “Curar y Mantener”
Un Capítulo 13 se conoce como una "reorganización de Bancarrota" porque tendrá que presentar un plan mediante el cual propone pagar parte de la deuda que tiene. Este plan de pago depende de varios factores, pero a los efectos de retener una casa, el deudor o el propietario pueden retener su casa presentando un Plan de "Curar y Mantener". Un plan Curar y Mantener toma los montos vencidos de la hipoteca y los extiende a lo largo de un período de hasta cinco años. 11 U.S.C. §1322 (d). Luego, el deudor remitirá los pagos mensuales al Fideicomisario de Bancarrota para pagar los atrasos de la hipoteca; esto se conoce como la parte de "cura" del plan. Mientras realiza los pagos de "cura", el deudor o el propietario continuarán haciendo su pago hipotecario regular directamente al prestamista. Esto se conoce como la parte de "mantenimiento" del plan porque se mantiene al día con los pagos de su hipoteca después de la presentación de la quiebra.Al final del caso de Bancarrota, suponiendo que el deudor haya realizado todos los pagos bajo el plan para remediar los atrasos, el deudor recibirá un descargo. 11 U.S.C. §1328. Posteriormente, el caso de Bancarrota se cerrará, y el deudor / propietario continuará haciendo los pagos hipotecarios regulares a partir de entonces.
c. Provisión de Reserva (Cram-Down)
Otro beneficio de presentar un plan de reorganización de Bancarrota del Capítulo 13 es la disposición de "cram-down". Se produce un cram-down cuando un deudor / propietario propone pagar la garantía de la propiedad en lugar del monto total de la hipoteca adeudada. La Sección 506 (a) del Código de Bancarrota establece que "[un] reclamo permitido de un acreedor garantizado por un derecho de retención sobre la propiedad en la cual el patrimonio tiene un interés ... es un reclamo garantizado en la medida del valor del interés de dicho acreedor en el interés del patrimonio en dicha propiedad ... y un reclamo no garantizado en la medida en que el valor del interés de dicho acreedor ... sea menor que el monto de dicho reclamo permitido ". 11 USC 506 (a). Para decirlo con mayor claridad , el propietario propone pagar al prestamista el valor de la propiedad y NO la hipoteca adeudada. Sin embargo, una reducción está sujeta a las siguientes restricciones:
• Puede agrupar propiedades de inversión pero no puede agrupar su residencia principal (con la excepción de las viviendas multifamiliares porque técnicamente se trata de una propiedad de inversión); y
• El valor de la propiedad debe pagarse durante un período de hasta cinco años, sin excepciones.
d. Entregar la propiedad
Hoy temprano, hablé con una señora que acababa de recibir la demanda de juicio hipotecario y quería saber sus opciones de Bancarrota. Después de recopilar su información de ingresos y compararla con la cantidad adeudada en la hipoteca, le fue imposible salvar la casa porque 1) ya había recibido una modificación por lo que no podía aprovechar el LMP, y 2) no tenia los ingresos suficientes para solventar un cram-down o un plan de curar y mantener.Le sugerí que entregara la propiedad a través de una Bancarrota. El acto de entregar la propiedad simplemente significa que el deudor / propietario ya no tiene la intención de hacer los pagos del préstamo, o según lo establecido por los tribunales del Primer y Cuarto Circuito "significa no tomar una acción abierta para evitar que el acreedor garantizado excluya su interés en la propiedad asegurada”. Caso legal: Calzadilla, 534 BR 216, 218 (Bankr. S.D. Fla. 2015). La desventaja es que perderá la propiedad a través del proceso de juicio hipotecario. Sin embargo, la ventaja es que la Bancarrota eliminará la obligación personal del deudor de pagar el saldo después de que la propiedad se haya vendido a través de una subasta. Por ejemplo, le debe a la compañía hipotecaria $ 500,000. Usted deja de hacer pagos y el prestamista obtiene con éxito un juicio final de ejecución hipotecaria como se explicó anteriormente. La propiedad luego se vende en una subasta por solo $ 100,000. El monto que el prestamista no pudo recuperar ($ 400,000) se conoce como saldo a pagar. Declarar la Bancarrota y entregar la propiedad a partir de entonces eliminará la obligación del deudor / propietario de pagar este saldo. Cuando le dije a esta señora que no podía pagar la propiedad y que debía entregarla, no estaba muy contenta porque, para ella, renunciar a la propiedad no era una opción, incluso si eso significaba tirar más dinero por la ventana para salvar la casa. Lamentablemente, le dije a esta señora que no podía tomar su caso porque estaría pagando por un servicio que no la va a ayudar. Ahora, hay otros abogados por ahí que tomarán su caso sabiendo que no podrán ayudar, pero eso no es lo que somos como bufete de abogados. Incluso si ella no tomó mi consejo, espero que usted si lo haga. Si vive por encima de sus posibilidades y tiene dificultades para pagar una casa que no está a su alcance por muy emotivo que sea, puede reducir sus pérdidas y vivir para ver otro día. Incluso si es su primera casa, no tiene que ser la última. Tome mi consejo y entregue la propiedad por Bancarrota antes de que sea demasiado tarde.
Conclusión
Comprar una casa, aunque no es un proceso fácil, debe ser un momento alegre en su vida que no debe tomarse a la ligera. Si se educa sobre el proceso de compra de una vivienda y se mantiene dentro de sus posibilidades económicas, minimizará las posibilidades de enfrentar un juicio hipotecario. Desafortunadamente, habrá incidentes, como perder un trabajo o enfermarse, que son impredecibles y lo obligarán a pasar por el proceso de juicio hipotecario. Sin embargo, hay una luz al final del túnel si da un paso inmediato después de atrasarse en los pagos. Ya sea a través de la modificación de un préstamo, un plan de curar y mantener, o una provisión de reserva, un abogado especialista en Bancarrota puede ayudarlo a salvar su casa de un juicio hipotecario. No espere hasta que se enfrente a una venta de alguacil y comuníquese con un abogado de Bancarrota tan pronto como reciba la queja de ejecución hipotecaria. Al tomar medidas inmediatas, en última instancia, aumenta sus posibilidades de salvar su propiedad.Si está enfrentando un juicio hipotecario y está considerando la Bancarrota y desea aprovechar cualquiera de las opciones descritas anteriormente, llame a uno de nuestros abogados experimentados en Bancarrota para una consulta gratuita.
